基本案情

2015年11月22日，甲物业公司与乙置业公司签订《物业管理委托合同》，约定由甲物业公司为C小区提供物业服务，合同期限至2019年11月23日届满。合同到期后，甲物业公司未与业主大会或业主委员会续签书面合同，但仍继续为小区提供保洁、安保、维修等物业服务。期间，小区也未选聘新的物业服务企业。

2022年至2024年期间，业主刘某一直未缴纳物业费。甲物业公司多次催缴无果，遂向法院提起诉讼，要求刘某支付欠缴的物业费。刘某辩称，其与甲物业公司之间不存在书面合同关系，原合同已于2019年到期，因此拒绝缴费。

裁判结果

法院经审理认为，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”

本案中，虽然《物业管理委托合同》已于2019年11月到期，但合同期满后，甲物业公司持续为小区提供服务，业主刘某实际享受了物业服务带来的环境卫生、公共秩序维护、设施运行等利益，双方之间形成了事实上的物业服务法律关系。该法律关系仍受原合同条款约束，服务期限转为不定期。

此外，《民法典》第九百四十四条明确规定：“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”因此，刘某以“未续签合同”为由拒交物业费，于法无据。

最终，法院判决刘某应向甲物业公司支付欠缴的物业费。

典型意义

本案虽为个案，却反映了物业服务中一个常见误区：部分业主认为，物业合同到期后若未续签书面协议，便可不交物业费。这种认识不符合法律规定，也可能影响小区正常管理秩序。

1、合同期满≠服务关系终止

物业服务具有公共性与持续性，合同到期后若物业公司继续提供服务、业主实际接受，则原合同内容继续有效，转为不定期合同。业主不能以“未签合同”为由拒绝履行缴费义务。

2、享受服务即应承担义务

物业服务涉及小区整体环境与共有部分维护，业主事实上享受了服务带来的便利与保障，即应承担相应的对价支付责任。

3、依法维权，理性沟通

若业主对物业服务质量有异议，应通过业主大会协商、向物业公司提出整改建议、向主管部门投诉或依法诉讼等方式主张权利，而非简单以拒交物业费作为对抗手段。